De quién aprenderías
Adam NegriCorredor inmobiliario, inversor y remodelador
Lo que hacemos
Venus & Mars es un equipo formado por marido y mujer. Adam es corredor, inversor y creador de operaciones que estructura y opera bienes raíces por todo el país. Michele es diseñadora-constructora y lidera el diseño y la transformación de cada propiedad. Juntos se encargan de todo — encontrarla, estructurarla, reconstruirla y operarla.
En 34 años — desde 1992 — he construido una cartera que se mueve con el mercado pero nunca baja de 20 propiedades en el condado de Fairfield, Connecticut.
Una vez lo perdí todo. Bancarrota. Ejecución hipotecaria. En 2007 estuve en la subasta y vi cómo vendían mi propia casa. Ese momento no me quebró — me despertó. Me dio la rabia suficiente para levantarme y aprender cómo funciona de verdad este negocio.
Me tomó diez años recuperar del todo el valor. Reconstruí a través de los bienes raíces a la manera lenta y real: propiedad, disciplina y fundamentos. Nada de exageración. Nada de atajos. Nada del programa de algún gurú.
Sigo haciendo esto todos los días, y no voy a parar. Me despierto y trabajo porque lo amo de verdad — no porque persiga un estilo de vida. Este no es un negocio para quien quiere aparentar que es rico. Es para gente con verdadera ética de trabajo — los que se esfuerzan, son constantes y construyen algo con el tiempo. Descubrí cómo hacer esto con honestidad, y quiero mostrarles lo mismo a otros.
Esto es lo que creo: alguien que empieza hoy, dispuesto a trabajar duro, puede comprar dos propiedades al año durante veinte años. Eso son cuarenta propiedades. Eso puede cambiar por completo la vida de una familia. No hace falta ser llamativo. No hace falta ser intrépido. Solo hace falta una razón que importe y la disciplina para ser constante el tiempo suficiente para que funcione.
He estado en las trincheras — compré una casa por cinco mil dólares, armé operaciones cuando el banco dijo que no, cometí errores que me costaron y aprendí de cada uno. No vendo una teoría. Comparto la verdad, de alguien que sigue metido en esto.
Me he sentado en esas salas como alumno — he tomado los cursos, he tratado con la gente que vende ayuda. Estoy creando la clase que ojalá hubiera encontrado.
Si esa es la clase de persona de la que quieres aprender, estás en el lugar correcto.
No soy flipper, mayorista ni influencer.
Yo estructuro operaciones.
Si eres un corredor que vende bienes raíces pero no posee ninguno, esto es para ti. Ya conoces el mercado — ahora aprende a construir riqueza a partir de él.
Las 8 unidades que cambiaron mi forma de pensar
La mayoría cree que necesitas dinero para comprar bienes raíces. Mi experiencia ha sido lo contrario. Hace años compré un portafolio de 8 unidades en Danbury por $300,000 con solo $15,000 a mi nombre. Estructuré la operación con financiamiento del vendedor y un préstamo de dinero duro. Durante la tasación, el prestamista se dio cuenta de que la propiedad valía bastante más que el precio de compra. Me preguntó: “¿Tienes el dinero para cerrar?”. Le dije: “No”. Sacó su chequera, me extendió un cheque de $15,000 en el acto y dijo: “Ve a cerrar la operación”. Dos semanas después, era dueño de las 8 unidades. La propiedad generaba más de $60,000 al año en flujo de caja positivo y creó cientos de miles de dólares en plusvalía.
La lección no fue que yo tuviera dinero. No lo tenía. Fue que las operaciones reales atraen capital.
El condominio de New Haven
Adquirido mediante una opción de arrendamiento con $10,000 de entrada. Invertí $30,000 en renovaciones y luego lo cedí en lease-option a un inquilino-comprador por $177,000 con un depósito de opción de $17,700 — más de $80,000 de ganancia total sobre una inversión de $40,000.
La ganancia vino de la estructura, no de la propiedad.
La concesión de $44,000 que creó $250,000 en valor
Un inquilino nacional y un desarrollador local negociaban un proyecto build-to-suit de 26,000 pies cuadrados. Tras meses de negociaciones, el trato estaba muerto. Me llamaron porque tenía relación con ambas partes. El inquilino quería un año de renta gratis sobre 11,000 pies cuadrados de espacio industrial — unos $44,000. El desarrollador se negó. Tras reunirme con ambas partes, propuse una solución simple: dale al inquilino la renta gratis, pero a cambio sube los incrementos anuales de renta del 3% al 5% y haz que el inquilino cubra impuestos, mantenimiento y seguro. Ambas partes aceptaron. El trato se cerró. Lo que parecía una concesión de $44,000 terminó creando más de $250,000 en valor adicional para el desarrollador.
No negocies lo que algo cuesta. Negocia lo que vale.
La operación de $55,000 por Facebook
Encontré una propiedad de dos familias en dificultades en Bridgeport a través de una publicación de Facebook. El dueño, un agente inmobiliario, tenía un inquilino que llevaba ocho meses sin pagar la renta — y sin ese ingreso cubría la hipoteca de su bolsillo y se atrasaba. Tras recorrer la propiedad, propuse una solución: asumí la hipoteca existente usando una estructura de fideicomiso, le pagué al dueño $5,000 y gasté $2,000 en establecer el fideicomiso. A cambio, le pedí al dueño que renunciara a todos los reclamos contra el inquilino moroso. Una vez que tomé el control, el problema pasó a ser mío. Resolví el tema del inquilino y revendí la operación subject-to dos meses después. Ganancia total: $55,000.
Cuanto mayor es el problema, menos compradores hay — y ahí suele estar la mejor oportunidad. Yo no compro propiedades. Resuelvo problemas. La ganancia viene de la solución.
De daños por huracán a una propiedad de lujo de $3 millones
Mi esposa y yo compramos una casa frente al mar de 2,700 pies cuadrados en un camino privado por $392,000 después de que quedara muy dañada por el huracán Sandy. La mayoría de los compradores vieron un desastre. Nosotros vimos potencial. Mi esposa, una talentosa diseñadora-constructora, lideró una transformación completa — vaciamos la casa hasta los muros de bloque, reconstruimos el interior desde cero, rediseñamos la propiedad y la amueblamos por completo como un alquiler de lujo. Hoy llega a generar hasta $20,000 por semana en temporada alta y está valuada en aproximadamente $3 millones.
El valor no se encuentra. Se crea.
Y también he perdido. En 2007 perdí mi casa por una ejecución hipotecaria.
Hoy tengo cinco veces lo que perdí en 2007.
La conversación que cambió mi vida
Después de perderlo todo por la bancarrota y la ejecución hipotecaria, encontré una operación para comprar un edificio de 14 apartamentos. Necesitábamos financiamiento bancario, y me senté en la oficina del prestamista casi sin confianza. El banquero me llevó aparte y me preguntó qué pasaba. Le dije la verdad. Nunca olvidaré su respuesta: “La única razón por la que estás obteniendo este préstamo es por tu experiencia. Estamos apostando por ti. Tus socios aportan el dinero. Tú aportas el conocimiento.”
Esa conversación cambió mi vida. Durante años me enfoqué en lo que había perdido. El banquero se enfocó en lo que había aprendido. Me recordó que el fracaso no borra la experiencia — y la experiencia crea oportunidad. He llevado esa lección a cada operación desde entonces.
Michele Holmes
Socia de diseño
Detrás de Venus & Mars hay un equipo de marido y mujer. Michele Holmes es la esposa de Adam y su socia en esto — en la vida y en el trabajo. Con experiencia en diseño, arquitectura, interiores y paisajismo, ella es quien vuelve a convertir una casa en un hogar mientras Adam arma las operaciones. Lo que aprendes aquí viene de los dos.
Empieza con la guía.