De quem você aprenderia
Adam NegriCorretor imobiliário, investidor e remodelador
O que fazemos
A Venus & Mars é uma equipe formada por marido e mulher. O Adam é corretor, investidor e criador de negócios que estrutura e opera imóveis por todo o país. A Michele é designer-construtora e lidera o design e a transformação de cada imóvel. Juntos, eles cuidam de tudo — encontrar, estruturar, reconstruir e operar.
Em 34 anos — desde 1992 — construí um portfólio que se move com o mercado mas nunca fica abaixo de 20 imóveis no condado de Fairfield, Connecticut.
Eu perdi tudo uma vez. Falência. Execução da hipoteca. Em 2007 eu estava no leilão e vi a minha própria casa ser vendida. Aquele momento não me quebrou — me acordou. Me deu raiva suficiente para levantar e aprender como este negócio realmente funciona.
Levei dez anos para recuperar a coragem por completo. Reconstruí através dos imóveis do jeito lento e real: propriedade, disciplina e fundamentos. Nada de exagero. Nada de atalhos. Nada do programa de algum guru.
Continuo fazendo isto todos os dias, e não vou parar. Acordo e trabalho porque amo de verdade — não porque persigo um estilo de vida. Este não é um negócio para quem quer parecer rico. É para gente com verdadeira ética de trabalho — os que se dedicam, são constantes e constroem algo com o tempo. Descobri como fazer isto com honestidade, e quero mostrar o mesmo para os outros.
Eis o que eu acredito: alguém que começa hoje, disposto a trabalhar duro, pode comprar dois imóveis por ano durante vinte anos. São quarenta imóveis. Isso pode mudar completamente a vida de uma família. Você não precisa ser chamativo. Não precisa ser destemido. Precisa só de um motivo que importa e da disciplina para ser constante o suficiente para que funcione.
Estive na linha de frente — comprei uma casa por cinco mil dólares, montei negócios quando o banco disse não, cometi erros que me custaram caro e aprendi com cada um. Não vendo uma teoria. Compartilho a verdade, de quem ainda está nisto.
Já me sentei nessas salas como aluno — fiz os cursos, lidei com a gente que vende ajuda. Estou criando a aula que eu queria ter encontrado.
Se é esse o tipo de pessoa com quem você quer aprender, você está no lugar certo.
Não sou flipper, atacadista nem influenciador.
Eu estruturo negócios.
Se você é um corretor que vende imóveis mas não possui nenhum, isto é para você. Você já conhece o mercado — agora aprenda a construir riqueza a partir dele.
As 8 unidades que mudaram meu modo de pensar
A maioria pensa que é preciso ter dinheiro para comprar imóveis. Minha experiência foi o contrário. Anos atrás, comprei um portfólio de 8 unidades em Danbury por $300,000 com apenas $15,000 em meu nome. Estruturei o negócio com financiamento do vendedor e um empréstimo de hard money. Durante a avaliação, o credor percebeu que o imóvel valia bem mais do que o preço de compra. Ele me perguntou: “Você tem o dinheiro para fechar?”. Eu disse: “Não”. Ele pegou o talão de cheques, me passou um cheque de $15,000 na hora e disse: “Vá fechar o negócio”. Duas semanas depois, eu era dono das 8 unidades. O imóvel gerava mais de $60,000 por ano em fluxo de caixa positivo e criou centenas de milhares de dólares em patrimônio.
A lição não foi que eu tinha dinheiro. Eu não tinha. Foi que negócios reais atraem capital.
O condomínio de New Haven
Adquirido por meio de uma opção de arrendamento com $10,000 de entrada. Investi $30,000 em reformas e depois o cedi em lease-option a um inquilino-comprador por $177,000 com um depósito de opção de $17,700 — mais de $80,000 de lucro total sobre um investimento de $40,000.
O lucro veio da estrutura, não do imóvel.
A concessão de $44,000 que criou $250,000 em valor
Um inquilino nacional e um incorporador local negociavam um projeto build-to-suit de 26,000 pés quadrados. Após meses de negociação, o negócio estava morto. Fui chamado porque tinha relacionamento com as duas partes. O inquilino queria um ano de aluguel grátis sobre 11,000 pés quadrados de espaço industrial — cerca de $44,000. O incorporador recusou. Depois de me reunir com os dois lados, propus uma solução simples: dê ao inquilino o aluguel grátis, mas em troca aumente os reajustes anuais de aluguel de 3% para 5% e faça o inquilino arcar com impostos, manutenção e seguro. Ambos concordaram. O negócio fechou. O que parecia uma concessão de $44,000 acabou criando mais de $250,000 em valor adicional para o incorporador.
Não negocie quanto algo custa. Negocie quanto algo vale.
O negócio de $55,000 pelo Facebook
Encontrei um imóvel de duas famílias em dificuldade em Bridgeport através de uma publicação no Facebook. O dono, um corretor de imóveis, tinha um inquilino que estava há oito meses sem pagar o aluguel — e sem essa renda ele cobria a hipoteca do próprio bolso e ficava para trás. Depois de percorrer o imóvel, propus uma solução: assumi a hipoteca existente usando uma estrutura de trust, paguei $5,000 ao dono e gastei $2,000 para estabelecer o trust. Em troca, pedi ao dono que abrisse mão de todas as ações contra o inquilino inadimplente. Assim que assumi, o problema passou a ser meu para resolver. Resolvi a questão do inquilino e revendi o negócio subject-to dois meses depois. Lucro total: $55,000.
Quanto maior o problema, menos compradores existem — e é aí que costumam estar as melhores oportunidades. Eu não compro imóveis. Eu resolvo problemas. O lucro vem da solução.
De danos de furacão a um imóvel de luxo de $3 milhões
Minha esposa e eu compramos uma casa à beira-mar de 2,700 pés quadrados numa rua privada por $392,000 depois de ela ter sido fortemente danificada pelo furacão Sandy. A maioria dos compradores viu um desastre. Nós vimos potencial. Minha esposa, uma talentosa designer-construtora, liderou uma transformação completa — esvaziamos a casa até as paredes de bloco, reconstruímos o interior do zero, redesenhamos o imóvel e o mobiliamos por completo como uma locação de luxo. Hoje ela chega a render até $20,000 por semana na alta temporada e está avaliada em aproximadamente $3 milhões.
O valor não é encontrado. É criado.
E também já perdi. Em 2007, perdi minha casa para uma execução hipotecária.
Hoje tenho cinco vezes o que perdi em 2007.
A conversa que mudou minha vida
Depois de perder tudo com a falência e a execução hipotecária, encontrei um negócio para comprar um prédio de 14 apartamentos. Precisávamos de financiamento bancário, e me sentei na sala do credor quase sem confiança nenhuma. O banqueiro me chamou de lado e perguntou o que havia de errado. Eu disse a verdade. Nunca vou esquecer a resposta dele: “A única razão pela qual você está conseguindo este empréstimo é a sua experiência. Estamos apostando em você. Seus sócios trazem o dinheiro. Você traz o conhecimento.”
Aquela conversa mudou minha vida. Por anos eu me concentrei no que tinha perdido. O banqueiro se concentrou no que eu havia aprendido. Isso me lembrou que o fracasso não apaga a experiência — e a experiência cria oportunidade. Levei essa lição para cada negócio desde então.
Michele Holmes
Sócia de design
Por trás da Venus & Mars há uma dupla de marido e mulher. Michele Holmes é a esposa do Adam e sua sócia nisto — na vida e no trabalho. Com experiência em design, arquitetura, interiores e paisagismo, é ela quem transforma uma casa de volta em um lar enquanto o Adam monta os negócios. O que você aprende aqui vem dos dois.
Comece pelo guia.